2009年底时我在某个PE机构当临时工，有次隔壁的同事们讨论一个连锁零售的项目，我插了段话，大概意思是：
产业兴衰是一波一波的。80年代什么都缺，那先砸产能的厂家胜出；90年代生产线多了，那先砸品牌的胜出；品牌太多时，渠道就开始割肉了。传播渠道比如央视广告部就大发其财，销售渠道比如苏宁国美，高速增长期正好也是很多地方国有家电企业们正在比拼贷款、GDP和增值税的时候，属于送上门来收割；但到了每个品类只剩三四个玩家时，渠道就没这么多油水了。
当时没有接着往下推理：渠道多了怎么办，是被地主收割吗？好像美欧并没有。然而几年后的走势显然与海外经验和模型完全不同。值此用地指标跨省流转松动、土地管理法和房产税即将修订之际，梳理一下这个话题吧。
1中国的实体零售业确实是被地主收割了
根源在于中国特色的农地保护和开发管制，尤其是2006年“耕地红线”提出以后。不过要搞懂“特色”，首先要大概知道什么是“正常”，否则可以视为对“中国特色”一无所知。
很多人听说过那个段子，麦当劳公司是全球最大的地产上市公司，知识储备更多的话，还能讲出那位天才的财务搭档，怎样发明了“用加盟费买下地皮后建店，再租给加盟者经营”的财技创新。确实，连锁快餐，或者连锁商超，毛利率都很薄，所以租金归股东还是归地主，对企业价值和发展潜力，影响巨大。至于资金压力，倒是有加盟费或者供应商账期能帮助缓解。
但是，如果选址买地太难太贵，只能租，那零售商可就太累了。因为实体零售行业整体而言可以看作是业主的打工仔，谁交租或者引流相对少，谁就早晚会被开除。
搜了一下营收500亿美元以上的世界零售巨头们，扣除电商和药店，其中美国7家（沃尔玛接近5000亿美元、COSTCO、Kroger、家得宝、Target、Lowe’s、Albertsons ），德国5家（Schwarz、Aldi、麦德龙、Edeka、Rewe ），法国家乐福和欧尚，英国Tesco，荷兰和澳大利亚各1家，日本两家，分别是佳世客和711的母公司，零售额刚刚过500亿美元。再往下是韩国乐天、苏宁电器和香港屈臣氏，200亿美元左右的营收，只能排到全球四五十位。
这就有趣了。论GDP的话，仅日本就接近法国英国之和，比德国高出3成来，但整个东亚在零售连锁前50强里只有5家，而且5家销售额之和还不如沃尔玛一半。这可不是沃尔玛掌握核心科技，其他人太难模仿。
换句话说，做零售连锁生意的话，投胎在美欧是地主的命，投胎在东亚就是搬砖的命了。